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Sobra dinheiro para financiar, mas faltam terrenos
A elevao dos preos dos imveis um efeito nacional, que ganhou flego nos ltimos anos com a expanso do crdito para a habitao e a melhora da renda da populao. Em 2010, o volume de financiamento para aquisio de imveis cresceu 40%. H dois anos j se tinha notcia, mas ningum imaginava que o "boom" imobilirio fosse to grande, a ponto de zerar a oferta de terrenos nas imobilirias da cidade. Os poucos que atenderiam as reivindicaes dos programas sociais j foram vendidos, mas isso no quer dizer que no existam terrenos na cidade. "Eles existem, mas existem tambm custos para regularizar loteamentos urbanos", explica o corretor de imveis Alex Bessow, scio-proprietrio da Alex & Guido Imveis. "Como o loteamento de reas demorado e oneroso e, diante da incerteza do prosseguimento dos planos de financiamento, os proprietrios tm tratado sobre o assunto com cautela", justifica.
A escassez de terrenos est obrigando quem quer promover o negcio imobilirio a procurar outras zonas para atender fatia de financiamento que mais cresceu nos ltimos tempos, o programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. Segundo Bessow, cada vez maior o nmero de pessoas que tem procurado sua empresa para aproveitar os benefcios concedidos por esta modalidade de financiamento. "Pelo menos 80% das pessoas que nos procuram querem terreno para construir pelo Minha Casa, Minha Vida, e imveis dentro desta faixa - terrenos de R$ 30 mil a R$ 45 mil - praticamente inexistem", pondera. Por este motivo, a Alex & Guido deve colocar no mercado at o fim do ano a venda de 22 lotes na rua 15 de Novembro, prximo ERS 400. O corretor avalia que a oferta no far frente demanda, mas para o prximo ano, em parceria com um investidor, a empresa ofertar pelo menos outros 80 terrenos, o que dever suprir a carncia. "Acredito que a partir da possamos criar um regulador de preos para os terrenos, hoje supervalorizados at mesmo em locais que possuem o mnimo de infraestrutura", avalia. Em relao ao mercado de investidores, Bessow considera que a retrao se d pelo fato de que ningum quer arriscar gastando em urbanizao se amanh ou depois os planos de financiamento no tiverem prosseguimento e, por consequncia, no existir compradores. Por outro lado, ele lembra que, historicamente, o imvel um ativo que conjuga garantia com rentabilidade de forma constante, alm de oferecer uma liquidez relativa, pois sempre haver compradores dispostos a adquiri-lo. Na mesma via, quem tem o terreno e quer construir, est literalmente com a faca e o queijo na mo, ou neste caso, com a chave da sua casa prpria.
Simulao de financiamento
Valor do imvel: R$ 75.000,00**
Subsdio: R$ 9.000,00***
Valor a ser financiado: R$ 66.000,00
Renda necessria: R$ 1.600,00
Primeira prestao: R$ 472,00****
Prazo: 25 anos
* Para o programa Minha Casa, Minha Vida
** O subsdio a parte que o governo federal paga para tornar mais fcil a aquisio da casa prpria, beneficiando famlias que ainda no foram includas em outros planos habitacionais e no possuem imveis prprios ou financiados.
** Terreno avaliado em R$ 35.000,00 e construo em R$ 40.000,00
*** As prestaes so decrescentes. Na metade do financiamento, o valor ser de R$ 375,00 e a ltima parcela ser de R$ 172,00
Vai construir? As etapas passo a passo *
O processo para obter um financiamento imobilirio relativamente demorado simplesmente porque envolve vrias pessoas e etapas. Apesar dos processos em cada um dos bancos no ser exatamente igual, pode se dizer que de maneira geral eles incluem os seguintes passos:
1) Proposta de financiamento
A primeira coisa a fazer preencher uma proposta de financiamento ao banco, os formulrios em geral esto disponveis nas prprias agncias ou nas imobilirias. Neste caso, as imobilirias terceirizam os servios do banco para liberar a mo-de-obra da agncia.
2) Anlise do seu crdito
Com base nos dados da sua proposta, o banco far uma anlise da sua capacidade de pagamento, isto , se voc realmente tem condies de arcar com os custos deste financiamento ou vai acabar fazendo parte do crescente grupo de inadimplentes. Alm do formulrio voc provavelmente ter que apresentar outros documentos comprovando as informaes que constam da proposta, como contracheque, extrato bancrio, comprovante de residncia, etc. Em alguns casos tambm exigida a declarao de imposto de renda.
3) Avaliao do imvel
O seu banco deve enviar um especialista para vistoriar e elaborar um relatrio de avaliao do imvel no qual voc est interessado. O valor estimado na avaliao vai servir de parmetro para determinar o montante do seu financiamento, alm de determinar se o imvel preenche os requisitos do financiamento, como no exceder o valor limite de financiamento, etc.
4) Documentao
Uma vez determinado o valor do imvel e confirmada sua capacidade de arcar com os encargos do financiamento, comea finalmente a etapa de coleta de documentos. Concluda a avaliao do imvel voc receber uma relao dos documentos necessrios para o andamento do processo, como documentos e certides do vendedor, do imvel e do comprador, por exemplo.
5) Anlise jurdica
Assim que houver providenciado toda a documentao necessria comea a chamada anlise jurdica do financiamento, pois no basta voc ter condies financeiras de comprar o imvel e este estar em linha com as especificaes do financiamento. preciso analisar se a documentao do imvel e do vendedor esto corretas. Somente atravs da anlise jurdica que o banco confirma que no h riscos na compra do imvel.
6) Assinatura e Registro do Contrato
Se no forem encontradas restries jurdicas na anlise dos documentos e na avaliao do imvel, o seu banco emitir um contrato particular de compra e venda com financiamento, que tem fora de escritura pblica. Depois que voc e o vendedor assinarem o contrato, voc ter de tomar as seguintes providncias:
* Pagar o Imposto de Transmisso de Bens e Imveis (ITBI), que a alquota fixada pelos municpios
* Levar o contrato para o Cartrio de Registro de Imveis, para registrar a efetivao da compra.
7) Liberao de recursos
Concludas as etapas acima voc dever enviar uma via do contrato registrado para que o seu banco libere o financiamento ao vendedor. Em geral, isso feito atravs de depsito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em at trs dias teis aps o recebimento do contrato registrado.
*Cronograma com base em financiamento da Caixa Federal